Projet Logements à Toury

Modalités de fixation des honoraires et rôle de l’Ordre des architectes

En France, le Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA) ne publie aucun barème, tarif réglementé ni grille de prix moyenne. Conformément aux articles 11 et 46 du Code de déontologie des architectes, la rémunération de l’architecte est librement négociée entre l’agence et le maître d’ouvrage. Elle doit obligatoirement faire l’objet d’un contrat écrit préalable définissant l’étendue précise de la mission et les modalités de calcul.

L’Ordre autorise trois modes de facturation principaux :

• Au pourcentage du montant HT des travaux (méthode la plus répandue en rénovation/restructuration) ;
• Au forfait déterminé en valeur absolue (fréquent pour les missions partielles de permis de construire) ;
• À la vacation horaire ou au temps passé (généralement réservé aux conseils ou expertises ponctuelles, entre 70 € et 150 € HT/h).

Méthodologie et hypothèses d’estimation (Projet de 200 m²)

• Bâtiment de référence : Transformation d’un hangar existant de 200 m² avec changement de destination (bâtiment agricole/industriel vers logement individuel). Ce projet dépasse le seuil légal de 150 m² de surface de plancher, ce qui rend le recours à un architecte obligatoire pour le dépôt du permis de construire.
• Surface de référence : 200 m² de surface de plancher (SdP) (ou surface rénovée aménagée en logement).
• Estimation de l’assiette des travaux : Faute d’habitations préexistantes dans un hangar (nécessité de dalles isolées, créations d’ouvertures en façade, reprise charpente/couverture, isolation thermique intégrale, réseaux eau/électricité/chauffage et agencement intérieur), les ratios de travaux constatés en rénovation lourde / conversion de grange-hangar s’établissent entre 1 200 € et 2 200 € HT/m² (soit un budget travaux de 240 000 € à 440 000 € HT pour 200 m²).

Synthèse des honoraires d’architecte pour 200 m² (en € HT/m² et Total HT)

Note sur la méthode de calcul : La moyenne et la médiane sont établies sur un échantillon de 10 références et grilles tarifaires d’agences/plateformes spécialisées (2024–2026). Elles croisent les coûts forfaitaires observés au m² et les équivalents en pourcentage appliqués aux 3 niveaux d’assiette travaux (Bas : 240 k€ HT ; Courant : 320 k€ HT ; Haut : 440 k€ HT).

Détail des prestations par type de mission

1. Conception jusqu’au dépôt du permis de construire

• Phase incluse : Visite de faisabilité, étude d’urbanisme (PLU/changement de destination), esquisses (ESQ), avant-projet sommaire (APS), avant-projet définitif (APD), rédaction et constitution du dossier d’autorisation d’urbanisme (cerfa, volet paysager, insertion 3D, plans de masse et façades) jusqu’au dépôt et suivi de l’instruction du permis de construire.
• Équivalent en % du budget travaux : ~3,3 % à 5,5 % du montant HT des travaux (soit environ 35 % à 40 % des honoraires d’une mission complète).

2. Conception détaillée sans suivi de chantier

• Phase incluse : Toutes les prestations de la Mission 1 + études de projet détaillées (PRO : plans de coupes à l’échelle 1/50, détails d’exécution, plans d’implantation électrique/plomberie), élaboration du Dossier de Consultation des Entreprises (DCE : CCTP/descriptif technique par lot), et Assistance aux Contrats de Travaux (ACT : dépouillement et analyse comparative des devis d’artisans).
• Équivalent en % du budget travaux : ~6,2 % à 8,5 % du montant HT des travaux (soit environ 60 % à 65 % des honoraires d’une mission complète).

3. Mission complète avec suivi des travaux (Pour comparaison)

• Phase incluse : Toutes les prestations de la Mission 2 + Direction de l’Exécution des Travaux (DET : réunions de chantier hebdomadaires, comptabilité du chantier, contrôle de conformité) + Assistance aux Opérations de Réception (AOR : PV de réception, gestion des réserves et parfait achèvement).
• Équivalent en % du budget travaux : 10 % à 14 % du montant HT des travaux pour de la rénovation lourde sur bâtiment existant.

Prestations incluses vs Prestations exclues

• Prestations habituellement incluses dans le forfait architecte :
  • Élaboration des propositions architecturales et de l’aménagement intérieur.
  • Gestion administrative du dossier d’urbanisme et du changement de destination.
  • Plans du projet (projetés).
• Prestations généralement EXCLUES (à budgétiser séparément) :
  • Relevé de l’existant & plan d’état des lieux : Si l’architecte le réalise lui-même sans plans fournis par le client, il facture entre 10 € et 25 € HT/m² supplémentaire (ou recours à un géomètre-expert : 1 500 € à 3 500 € HT pour 200 m²).
  • Audit structurel / Diagnostic maçonnerie-charpente : Intervention d’un Bureau d’Études Structure (BET) obligatoire si modification de porteurs, planchers ou toiture (1 800 € à 4 000 € HT).
  • Étude thermique réglementaire (RE2020 / Attestation) : Bureau d’études thermiques (500 € à 1 200 € HT).
  • Étude de sol (G2) : Si création d’extensions ou reprises en sous-œuvre des fondations du hangar (1 500 € à 2 500 € HT).

Facteurs majeurs de variation des tarifs

1. Localisation géographique : Les tarifs en Île-de-France et métropoles à forte tension foncière appliquent un surcoût de 15 % à 30 % par rapport aux zones rurales ou petites agglomérations.
2. État initial du hangar : Un hangar métallique ou en maçonnerie brute avec charpente dégradée nécessite un métré complexe et un travail de conception technique beaucoup plus lourd qu’un bâtiment au squelette sain.
3. Contraintes patrimoniales (ABF) : Si le hangar se situe en périmètre protégé (Architectes des Bâtiments de France / Monument Historique / SPR), le niveau d’exigence sur les matériaux de façade et la complexité des dossiers de permis augmentent les honoraires de conception de 15 % à 25 %.

Sources et références d’études (2024–2026)

L’échantillon d’analyse s’appuie sur des publications professionnelles et des grilles d’agences françaises publiées entre 2024 et 2026 :

• Ootravaux / Groupe SeLoger (Octobre 2026) : Guide tarifaire et honoraires d’architectes. Constat : 10 à 15 % en rénovation/extension ; dossier PC entre 30 € et 60 € HT/m².
• Travaux.com (Août 2026) : Baromètre des maîtres d’œuvre et architectes. Tarifs rénovation lourde observés de 100 € à 150 € HT/m² en mission complète pour de la maîtrise d’œuvre sur grand volume.
• Archidvisor / Agences partenaires (2025–2026) : Guides rénovation de grange/hangar et changement de destination. Constat travaux : 1 200 € à 2 200 € HT/m² pour une grange/hangar ; honoraires associés entre 10 % et 15 % HT.
• La Maison Saint-Gobain (Novembre 2026) : Étude comparative sur la réhabilitation de bâtiments agricoles en logement. Coût moyen des travaux constaté : 1 200 € à 2 000 € HT/m².
• Architecteo / Ordre des Architectes (2025–2026) : Législation et méthodes d’honoraires. Rappel des articles déontologiques sur la liberté de contractualisation.

Note sur la spécificité des hangars : Les données directement étiquetées « hangar » étant moins nombreuses que celles des « granges », les valeurs retenues intègrent par équivalence les données de rénovation lourde avec restructuration globale du bâti et changement de destination.

Estimation budgétaire pratique pour le projet de 200 m²

Pour la reconversion de votre hangar de 200 m² en habitation avec changement de destination (sur la base d’un scénario standard en province/zone périurbaine, sans contrainte patrimoniale extrême) :

1. Scénario « Permis de construire seul » (Mission 1) :
   • Budget honoraires à prévoir : 12 000 € à 14 000 € HT (soit 14 400 € à 16 800 € TTC avec TVA 20 %).
   • Ratio au m² : 60 € à 70 € HT / m².
2. Scénario « Conception détaillée sans chantier » (Mission 2) :
   • Budget honoraires à prévoir : 20 000 € à 24 000 € HT (soit 24 000 € à 28 800 € TTC avec TVA 20 %).
   • Ratio au m² : 100 € à 120 € HT / m².
3. Scénario « Mission complète » (Mission 3 – à titre comparatif) :
   • Budget honoraires à prévoir : 35 000 € à 42 000 € HT (sur une enveloppe travaux estimée à ~320 000 € HT).
   • Ratio au m² : 175 € à 210 € HT / m².

Niveau de confiance de l’estimation : Moyen-Élevé (8/10).L’incertitude réside principalement dans l’état structurel initial de la charpente/couverture du hangar et la présence éventuelle d’amiante/plomb, qui influencent l’assiette globale des travaux et donc le montant final si l’architecte est rémunéré au pourcentage.